Velsen

Betaalbaarheid sociale huurwoningen op initiatief van de SP onderzocht.

Met motie 33 verwoordde SP-fractiie in de Algemene Beschouwingen in 2014 het belang om  onderzoek te doen naar ‘de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen door op buurtniveau de gemiddelde woonquote (in Velsen) in kaart te brengen’. SP-fractievoorzitter Van Koten verwees daarbij in zijn toelichting naar de bevindingen van onderzoekers van het Rigo naar de ontwikkeling van de woonlasten en de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen in Nederland. Maar zo mogelijk nog belangrijker was de toename van het beroep op de schuldhulpverlening in de gemeente. Schuldenlasten die zwaarder en complexer worden, waarin woonlasten door hun aard en omvang nu eenmaal een belangrijke rol spelen.

De motie werd door de gemeente raad van Velsen met algemene stemmen aangenomen. Daarop slaagde de kersverse LGV wethouder Floor Bal erin om de benodigde middelen vrij te maken en het onderzoeksbureau Atrivé nog in december 2014 te contracteren.

Op 30 juni 2015 werd door het College van Burgemeesters en Wethouders van Velsen de bevindingen van Atrivé vrijgegeven. In hun rapport ‘Onderzoek betaalbaarheid Gemeente Velsen, Huidig en toekomstig beeld op basis van budgetbenadering’ doen Joeri Zandvliet, Joost Wegstapel en Hanjo Lagas verslag van hun onderzoek naar de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen in Velsen, met daarbij een eerste verkenning van betalingsrisico’s onder verschillende categorieën van huurders – nu en in 2020 en 2030.

Het onderzoeksrapport is over het algemeen helder en duidelijk.

Het onderzoeksrapport is, wat de SP betreft, over het algemeen opmerkelijk helder en duidelijk van opbouw. De bevindingen in hoofdstuk 9, over de bereikbaarheid van sociale huurwoningen, zijn soms moeilijk te doorgronden en te controleren. De onderzoekers zijn voortvarend aan de slag gegaan en zij zijn daarbij ondersteund en bijgestaan door de drie woningcorporaties van Velsen, Stichting Woningbedrijf Velsen, Velison Wonen en Brederode Wonen. De woningcorporaties verschafte de onderzoekers hun informatie over de huurwoningen per wijk en, zeker zo belangrijk, over hun voornemens voor de toekomst voor de zogeheten ‘streefhuur’ in 2030.

Met deze gegevens en op basis van de normbedragen van het Nibud voor de kosten van levensonderhoud voor verschillende huishoudens, als alleenstaanden, samenwonenden en gezinnen, jonger en ouder dan 65 jaar, etc. konden de onderzoekers op basis van een tamelijk nauwkeurig beeld van de inkomensverdeling onder huurders (Corop-regio IJmond), voor nu en in de toekomst, letterlijk in kaart brengen waar en bij welke huishoudens de betalingsrisico’s als eerste verwacht kunnen worden. Door ook een onderscheid te maken tussen een ‘basismeetlat’ en een ‘meetlat sociale participatie’, wordt duidelijk dat een toenemend aantal huurders mede door de toegenomen woonlasten (huur, energie, verzekeringen en gemeentelasten) in armoede verzeild raken, sociaal geïsoleerd en uiteindelijk met hopeloze betalingsproblemen te maken krijgen.

Zorgwekkende uitkomsten

De onderzoekers hebben vastgesteld dat gezinnen met kinderen die door hun inkomen op de huurtoeslag zijn aangewezen nu al elke maand te kort komen. De gezinnen bezuinigen nu dus al op de eerste levensbehoeften en komen niet of nauwelijks nog de deur uit. Ook samenwonenden mèt huurtoeslag en gezinnen die weinig of geen huurtoeslag ontvangen, zitten klem.

De risico’s concentreren zich nu onder huurtoeslagontvangers in Duin- en Zeewijk, Velsen-Noord en Velserbroek.

Betalingsrisico’s worden nóg groter

De onderzoekers van Atrivé keken ook naar de te verwachten ontwikkelingen in de toekomst. Bepalend is dan de ‘streefhuur’, die de woningcorporaties gaan hanteren, tegenover de geraamde inkomensontwikkeling. Een kernachtige passage op blad 12 geeft hierover het volgende aan:

De gemiddelde streefhuur van een eengezinswoning ligt in Velsen 24% hoger dan de huidige huurprijs. Voor een eengezinswoning van Woningbedrijf Velsen ligt dit zelfs op +30%, terwijl Brederode Wonen niet verder komt dan +9%. Voor een meergezinswoning ligt de gemiddelde streefhuur 22% hoger dan de huidige huurprijs. Ook hier geldt dat het verschil bij Woningbedrijf Velsen met gemiddeld +26% het grootste is en bij Brederode Wonen met +6% het kleinste is.

Deze vooraankondiging maakt duidelijk dat de nu reeds gesignaleerde betalingsrisico’s onder de genoemde huishoudens nog veel ernstiger worden. Dat probleem wordt alleen maar klemmender wanneer we beseffen dat de woningcorporaties die streefhuur al in vijf jaar wil gaan realiseren. Vele huishoudens komen dus de nu komende jaren elke maand tot 200 euro per maand te kort.

Naast de betalingsrisico’s hebben de onderzoekers ook gekeken naar de beschikbaarheid van de sociale huurwoningen en de bereikbaarheid ervan voor huishoudens met een laag inkomen. Met betrekking tot de beschikbaarheid van het aantal sociale huurwoningen concluderen de onderzoekers dat er ‘in principe’ voldoende woningen voor handen zijn. Ten slotte waarschuwen de de onderzoekers voor een dreigend tekort van 650 ‘goedkope’ sociale huurwoningen. In dat verband adviseren zij op blad 36: ‘Het lijkt dus verstandig met het oog op betaalbaarheid om te sturen op voldoende voorraad tot de eerste aftoppingsgrens’ (tot 576 euro).  De gehanteerde ‘budgetbenadering’ biedt de onderzoekers uitzicht op de mogelijkheid dat verschillende categorieën van huurders naar hun inkomen en samenstelling van het huishouden ‘in theorie’ meer aan huur zouden kùnnen besteden, dan wat zij nu doen.

Hoe ziet de SP de met het onderzoek vastgestelde ontwikkelingen?

Met dit onderzoek naar de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen is een omvangrijk en knellend probleem aan het licht getreden. Duidelijk wordt dat een toenemend aantal inwoners in de gemeente door de stijgende woonlasten (huur, energie, belasting en verzekering) de nu komende jaren eerst in een sociaal isolement verzeild raken en vervolgens in schier onoplosbare betalingsproblemen. Met de streefhuren die de woningcorporaties willen hanteren dreigt een groot deel van de huurders kopje onder te gaan.

De onderzoekers treden niet in de vraag of en in welke mate deze streefhuur van de woningcorporaties gerechtvaardigd is, op basis van de vigerende verantwoordelijkheid van de woningcorporaties voor de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van de sociale huurwoningen in de gemeente. De eengezinswoningen worden voor gezinnen-met-kinderen die aangewezen zijn op huurtoeslag onbetaalbaar en dus onbereikbaar. Dat is zuur voor die gezinnen en slaat een gat in de rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimte.

‘In principe’ voldoende sociale huurwoningen

Opmerkelijk is dat de onderzoekers wèl en uitgebreid ingaan op de vraag of in Velsen voldoende sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens van 710 euro) voorhanden zijn. Die vraag wordt ‘in principe’ positief beantwoordt. Maar dat antwoord overtuigd niet.

De onderzoekers stellen vast dat 64%, van de ‘doelgroep’ (huishoudens met een inkomen tot 34.911,- euro) huurt bij de corporaties. Voor het overige huren zij (1.175) particulier of bezitten een eigen woning (2.630). In 2015 tellen de corporaties in Velsen 9.850 sociale huurwoningen. Daarvan worden er 6.675 daadwerkelijk bezet door huurders van de doelgroep (er zijn dus 3.175 huurders die 2 kalender jaren geleden een gezamenlijk gezinsinkomen genoot dat meer is dan de 34.911 euro). Tot 2030 verwachten de onderzoekers door de vergrijzing een geleidelijke toename van de doelgroep met 12,3%, van 10.457 nu naar 11.745 in 2030. Door nu 64% van dat laatst getal te nemen, zou de gemeente met ca. 7.555 sociale huurwoningen kunnen volstaan.

Gaan scheefwoners in rook op?

Die ‘stelling’ is natuurlijk alleen maar geldig als alle ‘scheefwoners’ in rook opgaan, de huurders bij particulieren (kunnen en willen) blijven huren en het aantal doelgroepers met een koopwoning het zelfde blijft. Al die ontwikkelingen zijn echter weinig waarschijnlijk.

Een vermindering van het aantal ‘scheefwoners’ met 1.000 in 2030 lijkt al een majeure opgave. Mede gezien het feit dat hen op de huur- en koopmarkt weinig alternatiefs geboden wordt en nieuwkomers op de huurwoningmarkt na verloop van tijd, mede door samenwoning, etc. meer dan 34.911 euro gaan verdienen. Tegenover deze afname verwachten wij een toename van de vraag van de particuliere huurders en eigen woningbezitters uit de doelgroep, voor een sociale huurwoning, met 1.500.

Zo beschouwd hebben we in Velsen niet 7.555 maar ruim 11.230 (7.555 + 2.175 scheefhuurders + 1,500 ex-particuliere huurders en ex-kopers)sociale huurwoningen nodig. Dat zijn er dus 1.380 méér dan er nu zijn.

De stelling dat de voorraad aan sociale huurwoningen nu en in de toekomst ‘in principe’ voldoende is, doet afbreuk aan de werkelijkheid en maskeert een knellend probleem van schaarste aan betaalbare woonruimte voor starters en huurders met een laag inkomen. Nader onderzoek lijkt hier op zijn plaats om de mogelijke en de te verwachten verschuivingen onder scheefhuurders, particuliere huur en koop in kaart te brengen.

Resumerend

De SP-motie voor onderzoek naar de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen in Velsen heeft belangrijke gezichtspunten opgeleverd, die nader onderzoek vragen en meegenomen moeten worden bij de te ontwikkelen woonvisie van Velsen. Uit te werken naar beleidsmaatregelen van de gemeente en suggesties richting de woningcorporaties bij de formulering van de prestatieafspraken voor 2017 en verder.

• Gezinnen (met twee kinderen) in Velsen die huurtoeslag ontvangen en in een eengezinswoning wonen hebben gemiddeld gezien de meeste betaalbaarheidsrisico’s. Ook samenwonenden tot 65 jaar met huurtoeslag komen nu al tekort.
• De risico’s concentreren zich in onder huurtoeslagontvangers in Duin- en Zeewijk, Velsen-Noord en Velserbroek kennen betaalbaarheidsrisico’s. Zij komen straks tot 200 euro per maand te kort. Nog voor de betalingsproblemen zich zullen manifesteren raken huishoudens en gezinnen sociaal geïsoleerd.
• Eengezinswoningen worden door de huur- en energielasten onbereikbaar voor de sociale doelgroep in Velsen die door hun inkomen op huurtoeslag zijn aangewezen.
• De stelling dat de gemeente ‘in principe’ voldoende sociale huurwoningen telt overtuigd niet en maskeert de nu reeds manifeste schaarste en nood onder huurders en woningzoekenden. 
• Het aantal sociale huurwoningen in Velsen moet met 1.380 toenemen, anders dreigt het bestaande tekort tot ellenlange wachttijden, wanhoop en misbruik in de particuliere sector.
• Sturing is nodig om 650 extra goedkope sociale woningen te helpen realiseren.